Por que analisar a documentação do imóvel?

A documentação mostra informações importantes sobre a propriedade, como quem é o proprietário, se existem gravames, se há restrições e se o imóvel está regularizado perante os órgãos competentes.

O anúncio, a visita e a negociação são etapas importantes, mas não substituem a conferência documental. O imóvel precisa ser analisado antes que o comprador assuma obrigações contratuais.

Documentos do imóvel

O primeiro passo é solicitar os documentos relacionados ao próprio imóvel. A documentação pode variar conforme o tipo de propriedade, a cidade, a situação registral e a modalidade da negociação.

Matrícula atualizada

A matrícula é um dos principais documentos para verificar o histórico registral do imóvel. Ela permite conferir a descrição da propriedade, o proprietário registrado e eventuais registros ou averbações existentes.

É importante que a matrícula seja recente e seja analisada em conjunto com os demais documentos da negociação.

Certidão de matrícula ou inteiro teor

Dependendo da análise necessária, pode ser solicitada uma certidão com as informações registrais do imóvel. O documento deve ser obtido junto ao cartório competente.

Planta, cadastro e regularidade municipal

Também pode ser necessário verificar a situação do imóvel perante a Prefeitura, incluindo cadastro, área construída e eventuais diferenças entre a construção existente e os registros municipais.

Verifique se a área construída está regular

Em casas, sobrados e imóveis que passaram por ampliações, é importante verificar se a área construída corresponde às informações registradas e cadastradas.

Diferenças entre a construção real, a matrícula e o cadastro municipal podem exigir regularização ou esclarecimentos antes da compra.

• Confira a área descrita na matrícula
• Compare com a área apresentada no anúncio
• Observe se existem ampliações ou reformas
• Verifique o cadastro municipal
• Peça esclarecimentos sobre divergências

Documentos do proprietário

Além dos documentos do imóvel, é necessário verificar a identificação e a capacidade do vendedor para realizar a negociação.

Quando o proprietário é casado, representa uma empresa, possui procurador ou participa de um inventário, podem existir documentos e autorizações adicionais.

A relação exata de documentos depende da situação do vendedor e do imóvel. Em caso de dúvida, solicite a orientação de um profissional habilitado.

Certidões e existência de débitos

A negociação também deve considerar a existência de débitos ou pendências que possam afetar o imóvel ou a transferência da propriedade.

Entre os documentos que podem ser solicitados estão comprovantes relacionados ao IPTU, condomínio e demais obrigações vinculadas ao imóvel, conforme a situação específica.

• Comprovantes de pagamento do IPTU
• Declaração de quitação condominial, quando aplicável
• Informações sobre taxas municipais
• Certidões do proprietário, conforme orientação profissional
• Consulta sobre débitos ou restrições registradas

Imóveis em condomínio

Ao comprar um apartamento ou uma unidade em condomínio, o comprador deve analisar não apenas a unidade, mas também informações relacionadas ao edifício.

Documentos e informações importantes

• Valor atual do condomínio
• Existência de cotas condominiais em atraso
• Regras internas do condomínio
• Atas recentes de assembleias
• Obras aprovadas ou previstas
• Possíveis chamadas de capital
• Regras para animais, reformas e locação
• Vagas de garagem vinculadas à unidade

Uma despesa extraordinária aprovada ou uma obra prevista pode influenciar o planejamento financeiro do comprador. Por isso, vale solicitar informações atualizadas ao condomínio ou à administradora.

Cuidados com imóveis na planta

Em lançamentos e imóveis na planta, a documentação envolve o empreendimento, a construtora, o projeto e as condições de entrega.

O material publicitário apresenta as características comerciais do empreendimento, mas o contrato e o memorial descritivo devem ser lidos com atenção antes da assinatura.

Analise o contrato de compra e venda

O contrato deve apresentar de forma clara o imóvel negociado, o preço, a forma de pagamento, os prazos e as responsabilidades de cada parte.

• Identificação completa do imóvel
• Nome e qualificação das partes
• Preço total negociado
• Valor da entrada
• Parcelas e vencimentos
• Índices de correção
• Multas e consequências do atraso
• Prazo para escritura ou financiamento
• Data e condições de entrega das chaves
• Responsabilidade por impostos e despesas
• Condições para desistência ou rescisão

Nunca assine um contrato com informações incompletas ou que não correspondam ao que foi combinado durante a negociação.

O que observar antes de pagar qualquer valor?

Antes de realizar um pagamento, confirme quem está recebendo o dinheiro, qual é a finalidade do valor e se existe um documento que registre a obrigação.

• Confira os dados bancários do recebedor
• Verifique se o favorecido corresponde à parte correta do contrato
• Solicite recibo ou comprovante
• Evite pagamentos sem documentação
• Guarde propostas, mensagens e comprovantes
• Confirme eventuais taxas antes do pagamento

Desconfie de pressão para realizar depósitos imediatos sem tempo suficiente para analisar os documentos e esclarecer as condições da negociação.

Checklist antes de fechar negócio

Quando procurar orientação profissional?

A análise documental pode envolver cartório, Prefeitura, condomínio, instituição financeira, construtora e outros órgãos ou profissionais.

Se houver divergência de área, inventário, procuração, empresa proprietária, gravame, dívida, contrato complexo ou qualquer dúvida relevante, procure orientação de um advogado, despachante, contador ou outro profissional habilitado conforme o caso.

A imobiliária pode auxiliar na organização das informações e na intermediação da negociação, mas cada situação documental deve ser avaliada de acordo com suas características.